La nue-propriété, le démembrement

Le démembrement du droit de la nue-propriété nuepropriete

Il repose sur le principe du démembrement du droit de propriété entre la «nue-propriété» et «l’usufruit».

  • L’investisseur acquiert la nue-propriété d’un bien immobilier de qualité, pour un prix réduit par rapport à sa valeur en pleine propriété.
  • L’usufruit est acquis simultanément pour une durée fixe (de 15 à 20 ans) par un bailleur institutionnel qui perçoit les loyers et assure la gestion locative. Il prend généralement en charge, sur toute la durée, les frais, travaux et taxes.
  • Au terme de l’usufruit, à la fin du démembrement de propriété, l’épargnant retrouve automatiquement la pleine propriété de son bien immobilier, entretenu sur la durée par l’usufruitier-bailleur.

Schéma principe nue propriete 300x263 La nue propriété, le démembrement

Schéma-principe-nue-propriété

Constituer un patrimoine immobilier dans des conditions exceptionnelles

Vous acquérez la nue-propriété d’un bien immobilier de grande valeur patrimoniale dont l’usufruit temporaire sur 15 à 20 ans est acquis simultanément par un bailleur institutionnel de tout premier plan.

A la fin de l’usufruit temporaire, la réunion de l’usufruit et de la nue-propriété s’effectue gratuitement et automatiquement, vous devenez aussitôt plein-propriétaire, sans formalité ni complément de prix.

 

Avantages

Les réductions de prix

L’avantage des réductions des prix en pleine propriété généralement appliquées sont les suivantes :

                                   Avantages immédiat                                                            Reste à financer

Démembrement 15 ans             - 40 % du prix de la pleine propriété                 60% du prix

Démembrement 17 ans             - 44 % du prix de la pleine propriété                 56% du prix

Démembrement 20 ans             - 50 % du prix de la pleine propriété                 50% du prix

Réduction de prix nue propriete 300x109 La nue propriété, le démembrement
Réduction de prix-nue-propriété

Un prix d’acquisition réduit de 40% à 50%

La réduction du prix du bien de 40 à 50% dont bénéficie l’acquéreur en nue-propriété selon la durée de l’usufruit, revient à percevoir immédiatement 15 à 20 années de loyers actualisés, nets de toutes charges et imposition.

Investir en nue-propriété, c’est optimiser la protection et la valorisation du patrimoine en l’absence de tout facteur aléatoire susceptible de réduire la rentabilité attendue d’un investissement immobilier.

Sécurités

Acquérir des biens immobiliers à forte valeur patrimoniale pour 50% à 60% de leur prix en pleine propriété.

Aucun risque locatif

Elimination totale du risque lié à la location

Investir en nue-propriété élimine à 100% les aléas et risques locatifs (vacances, impayés …) ainsi que les contraintes de gestion (recouvrement, déclaration).

Aucune dépense

Elimination totale de toutes les dépenses du propriétaire (taxe foncière, travaux, entretien, frais de gestion, etc…) intégralement supportées par l’usufruitier

L’usufruitier prend en charge l’intégralité des frais : gestion, entretien, taxe foncière et travaux de réparation, autant de dépenses dont l’incidence, inconnue au départ, réduit toujours la rentabilité attendue d’un investissement immobilier.

Schéma Usufruitier Bailleur nue propriete 300x130 La nue propriété, le démembrement
Usufruitier Bailleur institutionnel – nue-propriété

Entretien du bien et garantie de remise en état à l’échéance

Engagement contractuels de l’usufruitier

  • Entretien permanent de l’immeuble et réparations
  • Remise en état des parties communes et privatives avant l’extinction de l’usufruit

Engagements contractuels de l’usufruitier

Sélectionné pour son expérience de gestionnaire, sa pérennité et sa solidité financière, l’usufruitier s’engage contractuellement envers les nus-propriétaires à assurer l’entretien permanent des biens et à procéder préalablement à l’extinction de l’usufruit à la remise en état des parties communes et privatives selon un cahier des charges prédéfini.

Garantie : la convention d’usufruit

  • Engagement contractuel de l’usufruitier, professionnel de la gestion locative, présentant la solvabilité et la pérennité nécessaire

Fiscalité

Optimisation fiscale selon la situation personnelle de l’épargnant

Hors plafonnement des niches fiscales

La nue-propriété : le seul support de placement totalement défiscalisé sur toute sa durée

  • Pas d’impôt sur le revenu (en l’absence de loyer)
  • Pas d’ISF (non-augmentation de à l’ISF des biens détenus en nue-propriété)
  • Défiscalisation de l’ISF pour un paiement au comptant
  • Pas de taxe foncière (payée par l’usufruitier)
  • Economie d’IRPP : déduction des intérêts d’emprunt de ses revenus fonciers existants ou à venir
  • Economie d’ISF : réduction de sa base taxable à l’ISF pour les investissements payé au comptant

Défiscalisation immédiate

  • Economie d’IRPP : déduction des intérêts d’emprunt de ses revenus fonciers existants ou à venir
  • Economie d’ISF : réduction de sa base taxable à l’ISF pour les investissements payé au comptant

Pas d’imposition sur les plus-valus en fin de démembrement

Schéma optimisation fiscale nue propriété 300x122 La nue propriété, le démembrement
                                                                          Optimisation fiscale – nue-propriété

Objectifs

Préparation de la retraite

  • Disposer à terme d’un complément de revenus ou d’un capital
  • Epargne de précaution

Optimisation fiscale

  • Optimiser la fiscalité sur un patrimoine immobilier à créer (IR, PS)
  • Défiscaliser des revenus fonciers existants
  • Diminuer son ISF, faire un saut de tranche à la baisse

L’immobilier, fondamental dans la constitution d’un patrimoine

  • Profiter de l’effet de levier du crédit et des taux bas
  • Protéger sa famille
  • Protection contre l’inflation
  • Préparer une transmission de patrimoine

Eviter la lourdeur de la gestion du patrimoine immobilier locatif

  • Se protéger des aléas et des contraintes de l’immobilier locatif
  • Non résidents, expatriés : préparer son retour 

La sécurité de l’investissement en nue-propriété

L’investissement immobilier en nue-propriété offre les meilleures perspectives de valorisation de patrimoine dans un climat de grande insécurité

L’acquéreur en nue-propriété perçoit, sous forme d’une réduction immédiate sur le prix d’acquisition, l’équivalent de la totalité des loyers actualisées et nets de frais, taxes et charges, qu’ils aurait encaissés sur la période s’il avait investi en pleine propriété.

Aucune dépense imprévue ni risque locatif ne pèse sur l’investisseur en nue-propriété pendant toute la durée du démembrement de propriété du bien.

Schéma sécurité de linvestissement nue propriete 300x112 La nue propriété, le démembrement
Sécurité de l’investissement

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